【Chapter７８】初心者でもわかる不動産投資！サラリーマンに向いている投資手法
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不動産投資と聞いてどんなイメージがありますか？
家賃収入を得ることが出来るので不労所得になるイメージや非常に高額なのでリスクが大きいイメージなど様々イメージがあると思います。
本日の内容としてはその不動産投資に関して基本情報とメリット・デメリットを踏まえた上でどんな投資手法なのかを紹介させていただきます。
不動産投資の仕組み
不動産投資で資産を形成する為にはこの図で紹介しているように
①家賃収入を得ることを目的としたインカムゲイン
②不動産を購入した金額よりも高い金額で売却して利益を得るキャピタルゲイン
主にこの２種類があります。
ただ、不動産というのはよっぽどいい物件を購入しない限り年々評価額が下がってしまう傾向がありますので一般的に不動産投資を考える上では①のインカムゲインを目的に行うことが多いです。
また、不動産投資において同じ条件の物件はこの世に１つしかありません。
先ほど紹介したように同じような場所で同じ建物でもその土地の価格や建物の価格は時代や劣化と共に変動していきます。
不動産の特性上、売却するまでに時間がかかることから流動性が低いこともあり、価値にはすぐに反映されません。
その為、同じ投資でも株式投資のように1日の中で何度も売買することで利益を得にくい投資手法になっておりますので。不動産投資においてはキャピタルゲインよりもインカムゲインの方を不動産投資においては推奨されております。
インカムゲインでの収益
この図のように基本的には不動産投資を行うには不動産自体非常に高価なものが多いので、まず銀行からお金を借りそのお金で不動産の購入することがほとんどになります。
そしてその購入した物件に入っている入居者さんから家賃をもらい、銀行への返済や諸経費を引いて残ったお金が収入になります。
そのため、一気に入居者が出ていかない限り安定的に収入を得ることができ、メンテナンスは定期的に必要ですがそれ以外はやることがなく自分が働かなくても稼ぐことのできる不労所得として注目を浴びております。
不動産投資のメリット
主なメリットについては下記の通りです。
- 銀行にお金を借りてレバレッジを効かせて少額からでも投資が出来る
- 働かなくても収入が入ってくる（不労所得）
- サラリーマンなど他に働いている人でも出来る
- 節税対策（所得税控除）
- 現物資産なのでインフレリスクに強い
投資として考えるなら不動産投資は非常に優秀な投資手法になります。
特にサラリーマンとの相性は良く、時間に縛られることや特別な資格、最初の資金がなくても始めることが出来るので実際に不動産投資をされている方も多くいます。
不動産投資のデメリット
非常に優秀なメリットの一方でヘビーなリスクもあります。
主なデメリットとしては
- 空室のリスク（収入が下がる）
- 流動性が低い（すぐ売れない）
- 災害のリスクがある
- 建物の老朽化による資産価値の低下
- ぼったくり業者が多く騙されることが多い
ワンルームにしても１棟にしても購入する際の金額が大きいのでそれだけ大きく損する可能性はあります。
特に気をつけていただきたいのは１番最後に書いたようにぼったくり業者が多いことです。
全く収益にならないような物件をいい物件と思わせて購入させようとするので不動産投資を始める際はまずしっかり勉強してから始めましょう。
不動産投資の立ち位置
先ほど紹介したように投資なのでもちろんメリット、デメリットがありますがその中でも不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンだと言われています。
始める金額が大きいので株やFXと比べても遠い存在に感じますが、正しく投資することが出来れば一気に資産を形成することができる投資手法になってます。
そこで不動産投資に重要にになってくるのが利回りに関してです。
例えば、1200万円の物件を購入し、その物件を1ヶ月家賃10万円で貸し出した場合、年間の収入は120万円になります。
1200万円で購入した物件が1年間で120万円という物件価格の10％の収入を得ることができので利回り10％と表すことが出来ます。
（利回り＝年間の家賃収入/物件購入価格）
これがどの数値になったら高い、安いというのは土地の条件だったり物件の規模によって変わってくるので一概に数値だけで判断はできませんが、今後物件を探していく中で最も重要な指標になってくるので覚えていてください。
ただ、私も現在不動産投資に興味を持っていて日々物件検索サイトの楽待や健美家などを見ていますがなかなか条件にあったものが見つからない状況です。
今後物件探しで苦戦するであろう内容
これから始めようと思われる皆さんが恐らく苦戦するであろう内容について私の実体験から紹介させていただきますと主にこのようなことで悩んでいます。
- 融資に関して→希望の条件で貸してくれる銀行があるか
- 購入価格の予算→自己資金もある程度必要
- 土地条件にあった利回り→１番重要。探してみていい物件はあまりない
- 管理会社に関して→管理費や入居にどれだけ力を入れてくれるか
挙げたらキリがないですがこんなところで悩んでます。
その中で特に融資に関してですが土地や建物の築年数によって貸して貰える金額が大きく変わってきます。
築古で郊外のファミリー向けを格安で買ってリフォームして入居してもらうことが理想と考えていますが、この条件だと頭金がかなりあるか元々不動産投資で実績がある人じゃないとなかなか難しい条件になっています。
今後続編を出していきますのでこの点も解決できるように日々勉強していきます。
まとめ
今回の内容として不動産投資についてどういう仕組みなのか？またメリットとデメリットについて紹介させていただきました。
私見にはなりますが不動産投資は非常に優れた投資の１つだと思います。
少額で始めることができ大きな利益を不労所得として得ることが出来るのでメリットが大きい一方でリスクも大きい投資手法になります。
ただ上記で説明したデメリットのほとんどは自分の努力と工夫でなんとかなるものばかりですがぼったくり業者から騙されるのだけはその後努力と工夫も為す術もなく終わってしまいます。
そのために必要最低限の知識をつけることが重要になりますので引き続き一緒に勉強していきましょう。
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