【Chapter２１】不動産投資入門！基本情報メリットとデメリットおさらい
スポンサーリンク
こんばんわ！
最近前日NYダウが 上がっても次の日の日経にはあまり影響を受けないですね。
それだけ今の世界情勢から見ても日本の市場は未来がない市場になっているのでしょうか。
今週の株価を見て売却できる個別株は本格的に売却しようかなと考えています。
本日の内容としては私が今最も興味のある投資分野であります不動産投資に関して基本情報とメリット・デメリットについてご紹介します。
不動産投資の仕組み
不動産投資で資産を形成する為には主に２種類ありこの図のように
①家賃収入を得ることを目的としたインカムゲイン
②不動産を購入した金額よりも高い金額で売却して利益を得るキャピタルゲイン
があります。
ただ、不動産投資の注意事項としては同じ条件の物件はこの世に１つしかありませんし土地の価格や建物の価格は変動していくものですが不動産の流動性が低いこともあり、価値にはすぐに反映されません。
その為、株のように1日の中で何度も売買することで利益を得にくい投資手法になっておりますのでキャピタルゲインよりも私はインカムゲインの方を不動産投資においては推奨しております。
インカムゲイン
このように基本的には銀行からお金を借りそのお金で不動産の購入。
そしてその不動産に入っている入居者さんから家賃をもらい、銀行への返済や諸経費を引いて残ったお金が収入になる投資手法になります。
不動産投資のメリット
- 銀行にお金を借りてレバレッジを効かせて少額からでも投資が出来る
- 働かなくても収入が入ってくる（不労所得）
- サラリーマンなど他に働いている人でも出来る
- 節税対策（所得税控除）
- 現物資産なのでインフレリスクに強い
不動産投資のデメリット
- 空室のリスク（収入が下がる）
- 流動性が低い（すぐ売れない）
- 災害のリスクがある
- 建物の老朽化による資産価値の低下
投資なのでもちろんメリット、デメリットがありますがその中でも不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンだと言われています。
始める金額が大きいので株やFXと比べても遠い存在に感じていましたが、正しく投資することが出来れば一気に資産を形成することができる投資手法になってます。
そこで不動産投資に大事になってくるのが利回りに関してです。
例えば、1200万円の物件を購入し、その物件を1ヶ月家賃10万円で貸し出した場合、年間の収入は120万円になります。
1200万円で購入した物件が1年間で120万円という物件価格の10％の収入を得ることができので利回り10％と表すことが出来ます。
（利回り＝年間の家賃収入/物件購入価格）
これがどの数値になったら高い、安いというのは土地の条件だったり物件の規模によって変わってくるので一概に数値だけで判断はできませんが、今後物件を探していく中で最も重要な指標になってくるので覚えていてください。
ただ、私も現在不動産投資に興味を持っていて日々物件検索サイトの楽待や健美家などを見ていますがなかなか条件にあったものが見つからない状況です。
現在苦戦している内容
- 融資に関して
- 購入価格の予算
- 土地条件にあった利回り
- 管理会社に関して
挙げたらキリがないですがこんなところで悩んでます。
ちなみに現在検討している条件としては
- 築20年以内
- 物件価格3500万円以内（諸経費は除く）
- 中心地ではワンルーム、郊外ではファミリー向け←どちらかといえばこっち
- 利回り10％以上
こちらの条件で年間手残りが購入価格の2％くらい残れば御の字と考えています。
その中で特に融資に関してですが
土地や建物の築年数によって貸して貰える金額が大きく変わってきます。
築古で郊外のファミリー向けを格安で買ってリフォームして入居してもらうことが理想と考えていますが、この条件だと頭金がかなりあるか元々不動産投資で実績がある人じゃないとなかなか難しい条件になっています。
急ぐ訳でもないのですが、今年購入しないとこの先ずっと購入しない気がするのでなんとか年内にはいい物件を見つけて購入まで繋げたいと思います。
