【Chapter２８】必見！不動産投資に必要な指標のまとめ

今回の内容として不動産投資をこれから始める、もしくは興味がある方というのは多いとは思いますが、実際に購入して既に運用している人となるとかなり少ないのではないでしょうか。

私もその１人で、経験がないので何をどう見たらいいのか不安になりますが不動産投資において様々な指標があります。

もちろんその指標だけで物件を購入とはいかないですが、少なくとも判断する材料には必須の項目となっています。

本日は私としてもそれを整理する意味でも不動産を選ぶのに必要な指標をまとめていきたいと思います。

【目次】

主な指標はこちらになります

1. 利回り

2. ROI

3. CCR

4. イールドギャップ

5. DCR

6. IRR

それでは解説していきます。

利回り

利回りに関してですが2種類指標があります。

• 表面利回り
• 実質利回り

①表面利回りとは

不動産投資サイトに記載されている利回りは全てこちらになるベーシックな指標です。

計算式はこちらで表すことが出来ます。

表面利回り＝【年間の満室想定の家賃収入】➗【物件購入価格】✖️１００％

一方で

②実質利回りとは

実際に幾ら入ってくるのか、具体的には不動産を運営するにあたって運用経費が掛かってきます。

また、物件を購入するに当たっても購入経費が掛かってくるのでそれらを差し引いてどれだけ収入があるのか測る実践的な指標となっております。

計算式はこちらで表すことが出来ます。

実質利回り＝（【年間の満室想定の家賃】ー年間運営経費）➗（【物件購入価格】➕購入経費）✖️１００％

地域や建物によって何％からが良いとは一概に言えませんが目安として

https://trust-blog.jp/yeld-real-estate

 となっております。

ROI（投資収益率）

投資に対してどれだけの効果が出たのか測る指標となっています。

不動産投資においては、自己資金が賃貸経営で得られるキャッシュフローでどれだけ回収できるかを表しています。

その為、数字が大きいほど少ない投資でキャッシュフローを得られることがわかるのでキャッシュフロー投資を目指す人にとっては参考指標になります。

 計算式で表すと

ROI＝（家賃収入ー返済額）➗自己資本

例としては同じ１０００万円で利回り１０％マンションを買うにしてもローンを組むのか一括で払うのかでは大きく違ってきます。

自己負担１００％の場合

（家賃収入１００ー返済額０円）➗１０００万円＝１０％

になりますが

例えば９００万借りて（2％、２０年返済）購入する場合は

（家賃収入１００万円ー返済額５５万円）➗１００万円＝４５％

このように数字が大きいほと少ない金額で収益を出すことが出来ますが、一方で家賃収入や金利で大きく変化してしまう可能性があるので注意です。

CCR（Cash on cash return）

自己資金収益率を意味しており、投資の効率を判断する指標となっており他人資本を除いた自己資金に対してキャッシュフローがどれだけ出ているかを示します。

こちらも数字が高ければ効率投資がいいと判断されます。

計算式で表すと

CCR＝年間キャッシュフロー額➗投下自己資金学✖️１００

投資効率を上げるということは、自己資金を少なくし、融資を多く引き出すことが重要になってきます。

最も融資を受けやすい物件は「RC造で築２０年未満の物件」とされています。

その理由はRC造の耐用年数が４７年と最も長いからです。

不動産投資は融資が重要ということがよくわかる指標になります。

イールドギャップ

直訳すると利回りの差を表しています。

計算式で表すと

イールドギャップ＝表面利回りー借入金利

になります。 

ただ、この計算式だと諸経費やローン定数が入っていないので正確な指標にはならないと言われています。

その為

実質利回り

（【年間の満室想定の家賃】ー年間運営経費）➗（【物件購入価格】➕購入経費）✖️１００％

ローン定数（融資の残金に対する、年間返済額の割合を表したもの）

年間元利返済額（元金と利子を合わせた返済額）➗借入金✖️１００

このことも用いて正確なイールドギャップの計算式は

実質利回りーローン定数＝正確なイールドギャップ

となりますのでお間違えなく。

DCR（Debt coverage ratio）

債務回収比率のことで投資のレバレッジの安全性すなわちローンの返済余力を表した指標になります。

計算式で表すと

DCR＝純利益（NOI）➗ローン返済額（年間負債支払額）

純利益は純粋な手残りのことを意味しております。

目安としてはDCR値が1.3以上が安全圏と言われておりますが、より安全性を求めるのであれば1.5以上でさらに安全な目安とされています。

IRR（Internal rate of return）

内部収益率のことで投資期間内における利回りを示した数値になっています。

将来得られるキャッシュフローだけでなく、投資期間も考慮し、その投資が効率的かどうか判断することができる指標になっております。

計算式で表すと

０＝C０➕C１➗（１➕ｒ）１➕C２➗（１➕ｒ）２➕C３➗（１➕ｒ）３・・・

Cn➗（１➕ｒ）n

C０＝投資額

C１＝1年目のリターン

C２＝2年目のリターン

C３＝3年目のリターン

Cn＝n年目（売却する年）のリターン

ｒ＝IRR（実質利回り）

非常に難しい計算式になっておりますが、将来の収益より目先の収益が大きく影響する指標な為、数年後の売却を前提とした不動産投資においては重要な数値になります。

以上となりますが、いかがでしょうか。

いい物件というのは見方によって一概には言えないですが、指標をまとめて行く中で感じたのは、少ない手出し金額でいかに長く融資を引けるかということが重要になってくるのでそのような物件を選ぶことがいい物件（キャッシュフローを出す物件）に繋がるのではないでしょうか。